Investimentos imobiliários: descobre se os REITs são para ti
Queres investir numa casa, tens pouca liquidez e não sabes para onde ir? Pode ser que o produto que falamos hoje - o REIT - te encha as medidas!
É possível fazer investimentos imobiliários sem comprar imóveis e lidar com burocracias? Sim, é possível. Descobre neste artigo o que são REITs e se podem fazer sentido no teu portfólio de investimento.
Como é investir em imobiliário em Portugal?
No nosso país, o investimento imobiliário é um dos produtos1 mais populares.
Dados de 20232 mostram que 69% da população da União Europeia é proprietária de casa, contra 31% que arrenda. Olhando para Portugal, 75% é dono de um imóvel e o campeão é a Roménia em que mais de 93% é detentora de um imóvel para morar.
A preferência pela compra pode ser explicada por ter algo físico e pelo imobiliário ter demonstrado ser um ativo que valoriza ao longo dos anos. Assim, muitas famílias investem num imóvel que passados 20-30 anos pode valorizar acima de 20%. Há quem ainda compre para arrendar e consegue obter rentabilidade acima dos 7% ao ano3.
As casas servem para morar e também podem ser usadas para investimentos.
Contudo, este tipo de investimento pede muito capital.
Muitos jovens até têm interesse pela área de investimentos e vêem no imobiliário uma bom opção. No entanto, precisas de ter dezenas de milhares de euros só para dar entrada no imóvel, um valor que não é fácil de acumular no início de carreira. Sem esquecer que, no ato da compra, também precisas de centenas de euros para pagar impostos.
Além disso, quando tens o imóvel, há outras componentes que podem dar dores de cabeça, como as manutenções que tens de fazer, o pagamento de seguros e, claro, lidar com a componente humana. Porque o teu imóvel só traz rendimento extra se alguém o estiver a pagar uma renda. Sem ninguém para pagar, não ganhas nada.
Ao olhar para este quadro, será que há uma forma de entrar nos investimentos imobiliários, sem comprar uma casa? Sim, há e vamos-te mostrar neste artigo!
Para quem quer investir em imobiliário, não tem liquidez, conhece os REITs.
O que é um REIT? 🏢
REIT vem da sigla inglesa “Real Estate Investment Trust”, ou seja, um fundo com activos imobiliários. A cotação deste fundo reflecte o valor do património imobiliário.
Na carteira deste fundo, podem estar diferentes tipos de propriedades como escritórios, centros comerciais, apartamentos, armazéns, hotéis, centro de dados, etc.
Uma boa dica para te lembrares é: se paga uma renda, pode ser um investimento imobiliário.
À semelhança de outros produtos, estes podem ser abertos e transacionáveis em bolsa, o que permite a investidores comuns, como eu e tu, poderem investir nestes fundos.
Como funciona? As pessoas pagam as rendas deste imóveis, gera-se receita e os investidores recebem os dividendos.
Em 2019, foi aprovada a criação de Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI). Não é o mesmo que um fundo de investimento imobiliário, que é outro produto e por isso funciona de outra maneira.4
Como posso usar os REITs para investimento? 📈
Estes fundos imobiliários são um produto, portanto podem ser integrados numa estratégia de investimentos, com o objetivo de diversificação.
No fundo, os REIT dão-te a possibilidade de investires em bens imóveis sem lidar realmente com inquilinos e sem comprares uma casa física. Não és proprietário de nenhum imóvel, mas ganhas uma parte da renda de diversos imóveis.
Os REITs apresentam outras vantagens:
Considerando o investimento em imóveis comerciais e de escritório, em que existe uma renda fixa, podes obter um ter rendimento estável.
Ao não seres proprietário de um imóvel, há poucas barreiras de entrada e menos burocracia.
Não precisas de ter muita liquidez para comprar um REITs - há REITs a menos de 20 euros a participação.
Gastas muito pouco tempo na gestão, pois não estás a fazer a gestão direta dos imóveis - há uma empresa especializada que faz isso por ti
Podem ser comprados e vendidos, semelhante a ações.
Em muitos casos, é obrigatória a distribuição periódica de quase todos os rendimentos, o que traz aos investidores resultados “imediatos”.
Onde posso investir em REITs? 👛
Os REITs podem ser classificados em diferentes categorias. Antes de investires, deves ler a ficha do produto e entender que tipo de imóveis é que compõe determinado fundo.
Na tua pesquisa, vais encontrar categorias de REITs, tais como:
Hipotecários → investem em hipotecas e ativos relacionados. Obtêm rendimentos a partir dos juros que resultam de empréstimos hipotecários.
Residenciais → considera casas, moradias uni-familiares, residências para estudantes, etc.
Retalho → aquisição e gestão de lojas, centros comerciais e similares. Obtêm rendimento a partir das rendas.
Setor da saúde → rendas através de infra-estruturas de saúde, como residências sénior, gabinetes médicos, hospitais, etc.
Logística → armazéns, cadeias de distribuição, etc.
Mistos → estes são fundos mais diversificados que podem combinar produtos de exemplos acima.
Assim, sabes exatamente em que tipo de imóveis estás a investir e adaptar a estratégia.
Para poderes investir, visita a tua plataforma de compra e venda de ações (ou de ações) para saber se também comercializam compra e venda de REITs.
Plataformas como a Degiro ou a XTB podem ter produtos como:
Apple Hospitality REIT Inc, no setor de serviços e hospitalidade nos EUA.
Armour Residential, no sector de habitação / hipotecas na Flórida, EUA.
Há ETFs para REITs? 🙋🏻
Olhando para os REITs, estes funcionam como ações, o que implica uma gestão ativa, de compra e venda de ações.
E se fores um investidor que gosta de uma gestão passiva e de longo prazo?
Nos últimos anos, muitos têm comprado ETFs que replicam grandes índices, como ETFs para o S&P500. Estes investidores geralmente compram o mesmo ETFs com regularidade, escolhem acumular os juros no ETFS em vez de distribuir dividendos, e, passado uns anos, quando precisarem de uma renda, vendem o ETFs. No fundo, põe o juro composto a trabalhar para si.
Já os REITs funcionam de maneira diferente: estes pagam dividendos de forma periódica, pelo que não funcionam em modo de acumulação. Esta pode ser um ponto menos atrativo para quem prefere gerir os investimentos de forma passiva.
E desvantagens dos REITs? 🟥
Como qualquer investimento, existem vantagens e desvantagens.
Ao investires num fundo, não consegues escolher os imóveis que esse fundo decide comprar ou vender. Não tendo qualquer controlo sob as componentes do portfólio, estás dependente da gestão de profissionais.
O que também deves ter em conta é o quanto conheces do mercado imobiliário. Vais estar inteiramente dependente de imóveis, expondo-te à volatilidade do mercado. Os preços dos imóveis e das rendas podem flutuar consoante as condições económicas ou serem afetados pelas variações das taxas de juro e tal vai ser refletido no valor do fundo.
Por último, lembra-te que hoje podes ter uma renda, e depois já não tens. Os escritórios podem ser desocupados e demorar meses até encontrar outro inquilino. As propriedades podem valorizar ou desvalorizar consoante outros investimentos na zona.
Se queres explorar uma outra faceta, descobre os investimentos alternativos.
Na área dos investimentos, tens produtos mais tradicionais conhecidos pelo público em geral: ações, obrigações, ETFs, PPRs, depósitos a prazo, etc.
Podes ter interesse em diversificar o portfólio ou apenas curiosidade em conhecer o mercado, e para isso estuda os investimentos alternativos. Os REITs fazem parte deste grupo, que pode incluir também crowdfunding ou hedge funds.
Conclusão
Os REITs são um produto de investimento na qual o pequeno investidor pode obter um dividendo resultando de uma renda de um imóvel, sem ter de comprar o imóvel ou lidar com burocracias.
É um produto que desperta o interesse de quem gosta de imobiliário e que, por uma ou outra razão, não tem disponibilidade para investir num bem físico. Como qualquer investimento, deves sempre entender o produto e perceber se o mesmo pode integrar a tua estratégia de curto, médio e longo prazo.
Trabalho de casa 🗒️
O imobiliário sempre te interessou e não deste o primeiro passo? Por isso é que temos um trabalho de casa: uma investigação ao mundos REITs.
Explora este produto alternativo e partilhamos contigo algumas notas que deves consultar durante a pesquisa:
Se já tens uma plataforma atual de investimento, verifica se a mesma tem REITs no seu portfólio.
Escolhe um desses produtos e lê a ficha normativa para ficares a conhecer.
Analisa que tipo de rendas tem esse REIT (é residencial ou de saúde?)
Consulta o seu custo atual e o histórico de valorização dos últimos 12 meses.
Faz uma simulação: se investisse 100 euros neste produto, ao fazer distribuição de dividendos, anualmente, quais os ganhos e as mais-valias que terei de pagar?
Disclaimer
O conteúdo deste artigo não constitui aconselhamento financeiro. Todas as informações, opiniões, e outros conteúdos são partilhados de forma informativa.
Esta newsletter é para pessoas adultas que conseguem tomar as suas decisões de investimento sem qualquer tipo de ajuda. O autor não é analista financeiro nem providencia qualquer tipo de aconselhamento individual ou de recomendações de investimentos.
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Housing in Europe – 2024 edition, Eurostat
Para esclarecimento, as SIGI são empresas que gerem rendimentos através da produção e posse de bens imobiliários, e podem estar cotadas em bolsa ou não. Quando um investidor opta por estas sociedades, está a investir indiretamente nos bens imobiliários detidos pela empresa.