🥕Descomplica a declaração de mais-valias de imóveis (IRS - Anexo G)

[Edição IRS] Um passo para que declaração de mais-valias de imóveis seja mais fácil de fazer. Lê até ao final e encontras um bónus, para dares menos erros nesta declaração e teres poupanças fiscais.

“Neste mundo nada é certo exceto a morte e os impostos” - Ben Franklin, Pai fundador dos Estados Unidos 1789

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Estamos naquela altura do ano que alguns gostam outros nem tanto, mas faz parte das nossas obrigações fiscais enquanto cidadãos, estou a falar do IRS! Altura de pagar ou receber só o fisco o saberá!

Uma das maiores dificuldades que já tive na declaração do IRS foi reportar as mais-valias de uma casa que foi vendida há uns anos. A probabilidade de sermos chamados às finanças quando declaramos a venda de uma casa é quase um acontecimento certo, ou porque nos enganámos a preencher alguma coisa ou porque querem garantir que pagamos os impostos (certos).

Sabiam que podemos abater as faturas com a conservação (remodelações, pinturas, materiais comprados) na venda do imóvel às mais-valias? E que as temos de guardar durante 12 anos, com o NIF dos titulares, para as mostrar como evidências? Pois eu não sabia, até então.

O que são as mais-valias de um imóvel?

Compraste um imóvel e agora vendeste, a mais-valia não é mais do que a diferença entre o preço pelo qual compraste a tua propriedade e o preço pela qual foi vendida posteriormente, ou seja, são os ganhos de capital que obtiveste dessa propriedade. Quando a diferença é positiva, ou seja, há lucro, são consideradas mais-valias. As menos-valias são consideradas quando a diferença é negativa. Spoiler alert: Podes tentar diminuir as mais-valias para pagar menos impostos.

O que vais aprender:

1. A Calcular as mais-valias de um imóvel

2. A Declarar à Autoridade Tributária

3. A Calcular o imposto

4. O que acontece se quiser reinvestir o dinheiro.

Como determinar as mais-valias de uma propriedade?

A grande dificuldade não se encontra na parte de determinar as mais-valias, mas sim com o apuramento do imposto devido relativo aos lucros.

Vamos então a um exemplo:

• Preço de compra: 150.000€

• Preço de venda: 200.000€

• Mais-valia: 200.000 - 150.000 = 50.000€

Calculada a mais-valia, vamos ao desafio que é calcular os impostos a pagar, o que precisas de ter contigo?

1. Montante, ano e mês da aquisição do imóvel;

2. Montante, ano e mês da venda do imóvel;

3. Custos e despesas (últimos 12 anos)

O que entra para os custos e despesas da propriedade vendida?

• Custos com imobiliária caso tenha vendido através de uma;

• Impostos que pagou quando comprou a casa;

• IMT;

• Registos;

• Escrituras;

• Certificado energético;

• Obras e materiais

• Equipamentos fixos por exemplo ar condicionado, painéis solares.

A fórmula real de cálculo das mais-valias é a seguinte:

Mais-Valias Imóveis =
= Valor Venda
– (Valor Compra x Coeficiente Desvalorização¹)
– Gastos de Compra e de Venda
– Gastos Valorização (nos últimos 12 anos)

Sempre que o resultado desta fórmula for uma menos-valia (i.e. um resultado negativo) não pagas qualquer imposto sobre imóveis, mas vale a pena declará-las porque podes poupar no IRS, em regime de englobamento. Se for positivo, será a referência para o cálculo de impostos abaixo.

Exemplos de mais- e menos-valias:

• Menos-valia, sem impostos sobre mais-valias:
  200.000 - (250.000 x 1,10) - 15.000 - 1.500 = -10.000€

• Mais-valia, para pagamento de impostos:
  200.000 - (150.000 x 1,10) - 15.000 - 1.500 = 18.500€

Há uma ou duas exceções, ou isenção ao pagamento de impostos?

1. Se o contribuinte ou o seu cônjuge tiverem pelo menos 65 anos e estiverem reformados à data da operação, também estão isentos do pagamento de impostos. Mas, apenas se as mais-valias forem reinvestidas num fundo de pensões aberto ou num contrato de seguro que garanta um rendimento periódico regular nos seis meses subsequentes.

2. Se o imóvel que pretendes declarar foi comprado antes de 1989 terás de reportar as mais valias, no entanto, não serão tributadas. O código do IRS só entrou em vigor no início do ano de 1989. Aqui declaras as mais valias no anexo G1 – quadro 5.

E se for um imóvel não destinado a habitação própria e permanente?

Se vendeste um imóvel deste tipo (habitação secundária, terreno, ou direitos sobre o imóvel) deves preencher unicamente o quadro 4 do quadro G. Nesta situação pagarás sempre imposto sobre metade das mais-valias.

Relativamente ao valor dos impostos que se irá pagar, vai se sujeitar, entre outras questões, dos rendimentos, dado que a tributação que é aplicada tem em conta o enquadramento fiscal.

É possível diminuir a tributação das mais-valias?

É possível não pagar nenhum imposto sobre os lucros. No entanto, também pode reduzir o pagamento exigido. O montante reinvestido determinará o resultado, por outras palavras, se o lucro for parcialmente reinvestido na compra de uma outra propriedade, a mais-valia inicial também será tributado proporcionalmente ao valor reinvestido, subtraindo o valor reinvestido ao lucro.

Quando a propriedade vendida corresponde a habitação própria e permanente e as mais-valias tenham sido reinvestidas na aquisição de um novo imóvel com o mesmo fim, o valor do imposto a pagar pode ser reduzido. Isto caso faças o reinvestimento nos 24 meses anteriores e 36 meses após a realização da venda. Também podes usar o lucro para pagar o empréstimo da casa vendida, no entanto terás sempre de usar parte na compra de um novo imóvel, um terreno para construção ou construção/melhoria de um imóvel com destino a habitação própria e permanente para haver a diminuição do montante referente a impostos das mais-valias.

Devo comunicar à AT o reinvestimento?

Declarar o reinvestimento ao IRS no anexo G quadro 5 e 5A ajuda a diminuir o valor do imposto a pagar pelo que se não o declararmos o contribuinte é que fica lesado, pagando mais impostos, e ninguém quer isso!

Caso não comuniques esse reinvestimento dentro do prazo legal, possivelmente a AT vai solicitar uma ida ao serviço de finanças onde estás registado para validar se houve reinvestimento ou não. Podes sempre declarar a intenção de reinvestir nos próximos 3 anos após a venda, mas caso não reinvistas pagarás os impostos sobre as mais-valias não reinvestidas.

Quais impostos devo pagar?

O valor do imposto devido ao estado é determinado pelo valor total de rendimentos que declaraste ao IRS no ano em que os ganhos de capital foram relatados. Por outras palavras, o imposto da venda do imóvel será englobado no teu IRS. A taxa de IRS empregue dependerá principalmente do total global dos teus rendimentos adicionando a mais-valia.

Por passos:

1. A base de tributação em IRS das mais-valias em imóveis não se aplica sobre a totalidade das mais valias, mas sim a metade (50%) do montante total. Seguindo o exemplo acima, em que tiveste 18.500€ de mais-valias só metade será englobado no teu IRS, i é, 9.250€;

2. Agora depende da tua taxa de IRS o valor do imposto a pagar de um modo global. Imagina que acumulas um salário bruto anual de 19.000€ (abaixo do salário médio nacional) com os 9.250€ de mais-valias de imóveis tributáveis - o que dá 28.250€. De acordo, com este exemplo terias uma taxa de IRS de 25.30% (para uma pessoa solteira - só para simplificar);

3. Assim, o valor do imposto a pagar sobre mais-valias de imóveis seria: 9.250€ x 25.30% = 2.340,25€.

Ora bem, vamos a isto! Como preencher este fatídico Anexo do IRS que parece que é preciso um curso?

Para o ano em que ocorreu a venda, a Autoridade Tributária deve ser informada da venda do imóvel através da declaração de IRS. Se, por exemplo, a venda tiver acontecido em 2022 então declaras a venda na declaração deste ano.

Como resultado, tens de preencher a Tabela 4 do Anexo G da declaração de imposto para reportar a venda do imóvel e os mais ou menos-valias relacionados com os dados acima referidos, montantes, ano e mês de aquisição e venda, somatório das despesas e a identificação do imóvel que se encontra na caderneta predial.

Algumas definições para entender o preenchimento do quadro:

• Titular: Sujeito passivo ou dependente (visto que o anexo G é entregue por agregado e não individualmente.

• Realização: Data da venda ou da assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV).

• Aquisição: Data da compra do imóvel

• Despesas e encargos: todos os custos, que possam ser comprovados por meio de fatura com contribuinte de uma pessoa do agregado, nos últimos 12 anos anteriores incluindo as despesas da compra e da venda.

Trabalho de casa - preenche o Anexo G com confiança.

A Autoridade Tributária em 2022 disponibilizou vídeos muito descomplicados e objetivos para ajudar os contribuintes a evitarem erros e a saberem como preencher. O nosso conselho é que escolham o link abaixo que melhor se adequa à vossa realidade e com os dados acima referidos preencham os quadros do Anexo G conforme é descrito pelo vídeo.

• IRS - Anexo G - Mais Valias | Venda simples

• IRS - Anexo G - Mais Valias | Venda e reinvestimento no mesmo ano

• IRS - Anexo G - Mais Valias | Venda e reinvestimento no ano seguinte

• IRS - Anexo G - Mais Valias | Venda e reinvestimento nos 24 meses anteriores

Ser chamado às finanças é uma experiência assustadora, para mim foi, não sabia ao que ia! Podem agendar uma data e hora facilmente por telefone e acreditem que as pessoas que estão do lado de lá do balcão estão lá para nos ajudar! A mim ajudaram, tiveram uma paciência descomunal e explicaram-me tudo e o porquê. No fim do dia ao invés de ter de pagar uns milhares afinal não tinha de pagar nada!

Bónus: preenche outros anexos da declaração de IRS, powered by Autoridade Tributária!

A AT criou vídeos muito fáceis. Não acreditas? Vê com os teus próprios olhos e partilha nos comentários se te ajudou noutros temas que também deves estar a considerar.

• IRS - Como obter ajuda no preenchimento da declaração

• IRS - Ato isolado - Anexo B

• IRS - Rendimentos de Capitais - Opção de englobamento - Anexo E

• IRS - Anexo H- Despesas dedutíveis

• IRS - Anexo J | Rendimentos obtidos no estrangeiro

• IRS - Anexos B, I e D | Herança indivisa com atividade - ano do óbito

• IRS - Anexos B, I e D | Herança indivisa com atividade

• IRS - Anexo F | Contratos de longa duração

• IRS - Anexo A | Rendimentos de anos anteriores

1. Sempre que passam 2 anos, ou mais anos, entre a compra e venda existe um coeficiente para retirar o custo de desvalorização da moeda para que sejas tributado apenas às mais-valias.

• Podes consultar aqui o coeficiente referente ao ano em que compraste a casa.

• É válido até sair um novo em Diário da Republica e é relativo aos 24 meses anteriores.