Neste artigo, exploramos o dilema entre amortizar o crédito habitação e/ou investir esse valor no S&P 500. Trazemos um convidado e uma calculadora para simulares a tua situação.
Parabéns pelo artigo, a questão do estômago é a "questão".
Apenas 1 nota, os 2 primeiros cenários na minha opinião não estão bem calculados.
Explico: Ou se considera a amortização anual de 1000e como um débito (cenário 2) ou se considera a poupança anual de 1000e como um crédito (cenário 1). Considerar ambos não está correto.
Aliás, conceptualmente, é fácil de perceber que Apenas amortizar não pode ser pior do que Não investir nem amortizar.
Assumindo que o cenário 2 faz mais sentido (1000e como débito) o cenário 1 passaria para apenas 20.000e, ao contrário dos 55.000e.
A meu ver a conclusão é mesmo a cereja no topo do bolo. O "Zé" vê o dinheiro investido a diminuir e vende o que tem, assumindo a perda e ficando traumatizado e consequentemente conservador.
O estômago para levar uns murros é muito importante bem como saber o nosso limite.
O que recomendo aos meus amigos é dar o dinheiro investido como "esquecido" (o que é diferente de "perdido") e também a diversificação, mesmo sabendo que os etf ja são diversificados.
O meu racio é: 25%/75% - amortização/ investimento. (Fator de diluição de risco e nao só pensar no lucro)
A calculadora está ridiculamente errada, tão chocante que nem sei como não se aperceberam. Em que mundo é que amortizar um crédito, opção 2, é pior do que não amortizar e pôr o dinheiro debaixo do colchão? O dinheiro investido na opção 2 desaparece? Dinheiro esse que se teria de pagar de qualquer forma, desapareceu na opção 2 mas na 1 continua fresco e fofo? É matemática, os números não batem certo.
Tudo certo que isto se chama "o amador financeiro" mas, e talvez precisamente por causa disso, assumindo que o público alvo é menos literado financeiramente que vocês, e que vocês percebem de facto os mínimos olimpicos para falar sobre o assunto, porque esta conclusão é, de facto, chocante, não percebo como não têm mais cuidado.
Nem sequer analisei com afinco a calculadora, mas onde se encontra a poupança mensal que advém do reembolso antecipado? Do mês 12 para o 13 (apesar de terem só a partir do mês 24 por alguma razão) são poupados 4,15€ todos os meses durante o tempo restante (4,15€ * 408 prestações remanescentes = 1.693,20); depois, do mês 24 para o 25 (apesar de, novamente, terem a redução apenas 12 meses a seguir, do 36 para o 37) há nova redução (5,06€ * 396 prestações remanescentes = 2.003,76€). Somando isto tudo, são 50.335,92€ que se poupou. Um valor muito mais lógico desta opção.
Nem vou mencionar que dá para aproveitar essas poupanças mensais de 4€, 5€, etc para se ter mais dinheiro para se ir amortizando ou para investir ou que seja. Com este erro tão crucial na Opção 2, e na Opção 4, por arrasto, nem sequer me digno a pesquisar mais nada e ponho em causa toda a calculadora e a sua forma de cálculo ainda que a opção 1 bata certo com um qualquer simulador como, por exemplo, o do doutor finanças.
E dá para investir noutras coisas sem ser sempre o SP500 vs nada, até enjoa.
Depósitos a prazo e Certificados de aforro, por exemplo, são coisas que até os mais avessos ao risco têm. Os CA então, com os bónus de permanência, devem dar uma média de 2%-2.5% neste série F para os próximos 15 anos.
Espero que enviem email a corrigir a situação para não levar leitores ao engano.
Foram feitas várias correções para aprimorar a matemática por detrás de cada um dos cenários. Agora respondendo a cada uma das observações:
1. Genericamente falando, o cenário 2 será sempre melhor que o 1. No entanto, é possível o contrário acontecer, nomeadamente se o prazo do crédito for curto (e.g menos de 10 anos), e o montante a amortizar for baixo (e.g 200€) e insuficiente para liquidar o crédito na totalidade no momento de cada uma das amortizações.
2. No exemplo que dado, apesar da prestação ser reduzida em 4,15€, é necessário calcular o correspondente a juros desse decréscimo, mas dando uma olhadela na calculadora tudo isso está detalhado.
3. No artigo foi mencionado o S&P500 a título de exemplo, mas para a calculadora o produto é indiferente, no final de contas, só o retorno importa.
No entanto, o S&P500 é um produto simples, e acessível a qualquer pessoa em qualquer banco / corretora.
A calculadora está, novamente, errada. E continuo pasmo com o teu ponto 1, juro que não consigo perceber como é que pura matemática está a passar ao lado. E nem falaste da comissão de amortização antecipada que é o que te podia ajudar num argumento destes, especialmente por, em taxa fixa, se encontrar a 2% vs taxa variável que costuma ser 0,5%. Vamos lá por partes então:
1 - Fizeste um exercicio tão simples como todas as variáveis do exercicio do post mas com 120 prestações ao invés de 420 e 200 euros ao invés de 1000? Se sim, somaste sequer as prestações? Ou seja, 1.909,18*12 + 1.906,92*12 + etc = 227.101,68 no entanto, o que é que têm na calculadora como tendo sido o custo do empréstimo? 228.901,75, por alguma razão. Até pode ser de estarem a somar as amortizações mas estas encontram-se numa linha mais acima, deveriam pôr as amortizações noutro sitio para não se pensar que se tem de somar/subtrair para obter o lucro.
Podemos ver de outra forma, se preferir: 2.26*108 é a poupança mensal da primeira amortização; 2.48*96 é a poupança mensal da segunda amortização; etc é igual aos mesmos 1.999,92.
Outro ponto, onde vão parar os últimos 200 euros na opção 2? Não estão em assets, não estão a abater o crédito, não estão em lado nenhum, sumiram.
Resumindo: a opção 2 será SEMPRE melhor que a 1, não há volta a dar, é matemática. O beneficio está no juro poupado. No final do ano 1 gastas 200 euros para, até ao final do empréstimo, poupar 244.08 que são os 200 que investiste mais os 44 em juros.
2 - Em que é que isso é relevante? Reduzes capital e juro que seria pago, certo, mas o capital que reduzes fica no teu bolso nas prestações futuras e isso não está a ser considerado na calculadora, lamento. Dos 4,15 reduzidos, o ganho face à opção de não amortizar está no juro, certissimo. Mas o capital não desaparece, é menos que se gasta mensalmente e que, no final do empréstimo, terias de parte de qualquer forma.
1. Os valores dos nossos cálculos estão corretos. O valor amortizado representa um custo, e tem de ser somado, e isso está especificado no artigo.
A poupança obtida na última prestação é desconsiderada, porque o crédito aí está liquidado, e a calculadora apenas considera o periodo do crédito. Mesmo que isso fosse considerado, era indiferente, porque o impacto era igual em todos os cenários.
Esse resumo está errado, e tem a haver com o ponto seguinte.
2. Tem toda a relevância, porque há aqui dois aspetos que estamos a discordar.
Para o seguinte cenário:
Crédito: 5.000€
Periodo: 24 meses
Taxa de juro: 10% (representa ~540€ de custos em juros)
Se amortizamos 1.000€ ao fim do primeiro ano, que nos vai reduzir a prestação em ~85€.
O seu raciocínio:
Poupança: 85€ * 12 = 1020€
O meu raciocínio:
Da redução da prestação de 85€, apenas 8,2€ corresponde a juros, porque, o que reduz na prestação não representa tudo poupança, porque os 1000€ que eu amortizei não os vejo de volta.
Poupança: 8,2€ * 12 = 98,4€
Se eu tivesse um crédito 0% juros, segundo a sua lógica, amortiza, e se reduzir 50€ por mês na prestação, então diz que poupa 50€ por mês, o que é errado.
Agora, neste caso a opção de ficar quieto é melhor, porquê?
Porque amortizando, chego ao fim do empréstimo, e tenho acesso a 0€ no bolso e poupei 98,4€.
E ficando quieto, perco 98,4€, mas tenho acesso a 1000€ no meu bolso.
Como não vê de volta? Está a brincar? A prestação passa de 230,72 euros mensais no primeiro ano para 144,57 euros mensais no segundo ano. Claro que é 86,12 * 12 = 1.033,44 euros que não gasta durante o segundo ano e que, portanto, poupa. É só somar as prestações e os custos para tal, bolas:
Não amortizando: 230,72 * 24 = 5.537.28
Se poupar 1.000 a cada 12 meses, tem de parte 2.000 no final dos 24 meses
Amortizando 1.000 no final do primeiro ano: 230.72*12 + 144,57*12 + 1.000 = 5.503,48
NO ENTANTO!! Durante o segundo ano, só gasta 144,57 euros por mês, CERTO? Portanto, se consegue poupar 1.000 por cada 12 meses a gastar 230,72 euros por mês, no segundo ano consegue poupar 1.000 + (12*(230,72-144,57)) = 1.000 + 1.033,8 = 2.033,80 euros
A poupança é SEMPRE (!!!!!) nos juros mas NUNCA (!!!!!) se perde o capital que se invest porque se abate a uma dívida que se tem e que se deixa de ter no montante investido. Se, depois disto, não perceber, desisto e fiquem com a calculadora errada
Mais, se a poupança do último ano está desconsiderada como refere no seu post, como é que na opção 1, na calculadora, aparece 2.000 em savings (ou seja, 1.000 no mês 12 e 1.000 no mês 24, tudo certo aqui) mas no cenário 2 não há savings e apenas 1.000 amortizados aos 12 meses? Ou seja, onde estão os 1.000 que aparecem aos 24 meses da opção 1?
E o capital amortizado não está perdido, é considerado como um custo, daí só olharmos para a poupança efetiva.
Mas uma vez digo, segundo esse raciocínio, se o crédito fosse 0% juros, amortizava, e dizia que andava a poupar X€ por mês, quando não poupa nada, a poupança efetiva é 0€.
A calculadora não serve só para ver qual o cenário onde poupa mais, mas sim em qual temos mais capital disponível no fim do empréstimo. Eu amortizando fico sem capital disponível, a calculadora verifica se a redução obtida (porque obviamente que há sempre poupança), é compensatória face à descapitalização que temos.
Se a taxa for 0%, quer amortize quer não amortize, acaba exatamente com o mesmo capital pois a poupança é 0. Mas no segundo ano tem uma prestação bastante inferior.
A calculadora está pura e simplesmente errada, lamento.
Posso fazer um exemplo com rebuçados, se preferir, para perceber.
Já para não falar que, e talvez isto seja dirigido ao Pedro Torres pela conclusão que tira, dos 109 mil euros que se tem investidos no ETF, quando os for levantar, vai pagar sensivelmente metade em impostos num pior cenário ou 28% no melhor dos cenários, ao passo que nas opções que não tenham investimentos o dinheiro é líquido deles.
O grande problema dos bancos em Portugal é o facto de "impor" aos clientes taxas variáveis indexadas à Euribor(os melhores amigos do Banco Central Europeu em busca de algum perdão). Foi o problema nos final da primeira década de 2000 e sera o problema da terceira década. A questão que se coloca é: quem será o próximo BES? As politicas de incentivo à construção não existem e se existem desconheço, desculpem a ignorância. Em 2019 fiz um crédito habitação para a construção de uma casa, em França, com uma taxa fixa de 1.29%, taxa fixa e não spread,como era a minha primeira construção/habitação própria e segundo os meu rendimentos e agregado familiar tive direito a um empréstimo de cerca de 41k a custo 0%(ou seja 175k a 1.29% e 41k a 0%) tudo isto durante 26 anos, 21 anos a 1.29% e cerca de 5 a 0%. Ora expliquem-me qual é o problema dos bancos portugueses, sabendo que o banco central europeu paga 4% de juro por todo o capital depositado. Em resumo, tenho consciência que é um grande negócio e não tenho nenhuma intenção de antecipar o pagamento do crédito, pois todo o capital que poderei aplicar o Estado( Francês) paga-me 3% (Livret A e LDDS) sem contar com as ETFs que pagam muito mais.
Obrigada por terem criado este conteudo que aborda uma questao muito interessante. Raramente quantificamos os trade-offs e custos de oportunidade, apesar falarmos muito sobre eles, as vezes sem nocao.
Algumas questoes/feedback:
- Parecem-me estar em falta todos os outros custos com o emprestimo habitacao (comissoes de manutencao do banco e seguro de vida). Em vez de spread+euribor, deveria ser considerada uma especie de TAEG. Sei que muitas pessoas nao a conseguiram calcular, mas estes custos obrigatorios por lei facilmente acrescentam +2pp ao spread+euribor. Exemplo, no meu caso tenho taxa fixa de 1.95%, mas sei que apos incluir os custos de Seguros, a taxa real ultrapassa os 4%
- custos com taxas de amortizacao antecipada nao me parecem contemplados (mais relevante para taxa fixa)
Seria interessante adicionarem duas caixas de input para funcionarem como plug manual opcional para estes dois pontos acima.
Inicialmente até tinhamos a "TAEG" em vez de "Taxa de Juro + Euribor", mas acabamos por alterar, tendo em conta a complexidade associada ao calculo da poupança obtida com as amortizações.
Aqui tentamos agregar muitos cenários, e por isso, tentamos diminuir o número de variáveis que podiam dar azo a dúvidas e erros.
Teremos em conta no futuro as questões abordadas, aliás, isto foi uma experiência, que certamente ao ser repetida acredito que irá ser desenvolvida uma solução que irá de encontro aos pontos que foram mencionados.
E os juros da casa nunca vão ser constantes a 5%, isso provoca é um valor de "pico". O que faz com que o abater apenas o crédito da casa ainda se torne menos rentável. E faz com que o exemplo de 100% de nvestimento dê um resultado mais positivo, uma vez que a despesa com o crédito será consideravelmente menor.
Acho que nunca vi tamanha discussão numa publicação do Amador Financeiro, o que é de louvar, ainda que o tom do Pedro seja demasiado agressivo.
No entanto, após ler os comentários de ambos e ter testado a calculadora, tenho de, infelizmente, concordar com o Pedro. Ela tem algumas imprecisões. Tem, de facto, de assumir pressupostos, e o pressuposto para a opção 2 terá de ser que a redução da prestação fruto da amortização antecipada tem de ser somada para ser comparável. Não consegue controlar o que se faz com o aumento mensal do orçamento familiar fruto da amortização mas é, de facto, um beneficio e consequência directa da amortização pelo que é um valor que se tem de ser em consideração quer o utilize para juntar ao mealheiro, investir, comprar um carro, juntar para entrada para mais uma propriedade, etc
Ou seja, poderia ter uma linha com: "Aumento do orçamento familiar fruto amortização, que reduz a prestação, assumindo que não os gasta".
No seu exemplo do crédito a 24 meses de 5 mil euros a 10% também não faz sentido que num dos cenários acabe com 2 mil euros de poupança e no outro acabe com 0 mesmo só tendo amortizado mil euros uma vez.
Ajustando, por exemplo, o prazo de 24 meses para 420 meses, a opção 1 continua a ser benéfica face à opção 2 mesmo acabando com o crédito ao final de 73 meses. E aqui vê-se logo outra imprecisão pelo facto de não acabar no mês 60.
A calculadora está algo imprecisa, gostaria de ver as suas fórmulas por trás dela para poder ajudá-lo a resolver.
O facto de não acabar no mês 60 deve-se ao facto de haver a comissão de 2%, ou seja, sendo isto crédito à habitação está correcto.
A imprecisão da opção 1 face à 2 se houver um crédito de 5 mil euros para 420 meses com 1000 euros de amortização anual permanece. Seriam gastos 5 mil e 600 euros na opção 2 ao passo que na opção 1 seriam 18 mil euros mas a opção 1 continua benéfica face à 2.
No exemplo dos 5.000€, a 10% durante 2 anos, no cenário 1 acaba com apenas 1.000€, porque da mesma forma que não amortizamos na última prestação, para ser justo, não consideramos que haja poupança.
Concordo, e inicialmente a nossa abordagem até foi essa de alargar todos os cenários para o mesmo periodo, ou seja, caso antecipe o termo do empréstimo em 5 anos, então assumia que esses 5 anos o valor que estava destinado à amortização, era colocava de lado, para facilitar a comparação mas concluímos que faria mais sentido abranger apenas o periodo do empréstimo.
Concordo com este último parágrafo! Irei mandar os cálculos por mensagem, mas pela minha interpretação, a diferença estará precisamente nesta questão do cenário 1 ter a longevidade de 420 meses, e do cenário 2 outro ter de apenas 73 meses.
Bom dia :)
Parabéns pelo artigo, a questão do estômago é a "questão".
Apenas 1 nota, os 2 primeiros cenários na minha opinião não estão bem calculados.
Explico: Ou se considera a amortização anual de 1000e como um débito (cenário 2) ou se considera a poupança anual de 1000e como um crédito (cenário 1). Considerar ambos não está correto.
Aliás, conceptualmente, é fácil de perceber que Apenas amortizar não pode ser pior do que Não investir nem amortizar.
Assumindo que o cenário 2 faz mais sentido (1000e como débito) o cenário 1 passaria para apenas 20.000e, ao contrário dos 55.000e.
Olá João!
Sim, a correção foi feita.
Obrigado.
Só que não foi, tal como menciono no meu post mais acima.
Necessita nova correcção.
Excelente artigo e simulador.
A meu ver a conclusão é mesmo a cereja no topo do bolo. O "Zé" vê o dinheiro investido a diminuir e vende o que tem, assumindo a perda e ficando traumatizado e consequentemente conservador.
O estômago para levar uns murros é muito importante bem como saber o nosso limite.
O que recomendo aos meus amigos é dar o dinheiro investido como "esquecido" (o que é diferente de "perdido") e também a diversificação, mesmo sabendo que os etf ja são diversificados.
O meu racio é: 25%/75% - amortização/ investimento. (Fator de diluição de risco e nao só pensar no lucro)
Podemos evoluir a calculadora para permitir simular rácios desses, for sure! Obrigado!
Muito obrigado Ricardo!
Sim, foi algo que de momento não está implementado, mas que se pode tratar.
Bom dia,
A calculadora está ridiculamente errada, tão chocante que nem sei como não se aperceberam. Em que mundo é que amortizar um crédito, opção 2, é pior do que não amortizar e pôr o dinheiro debaixo do colchão? O dinheiro investido na opção 2 desaparece? Dinheiro esse que se teria de pagar de qualquer forma, desapareceu na opção 2 mas na 1 continua fresco e fofo? É matemática, os números não batem certo.
Tudo certo que isto se chama "o amador financeiro" mas, e talvez precisamente por causa disso, assumindo que o público alvo é menos literado financeiramente que vocês, e que vocês percebem de facto os mínimos olimpicos para falar sobre o assunto, porque esta conclusão é, de facto, chocante, não percebo como não têm mais cuidado.
Nem sequer analisei com afinco a calculadora, mas onde se encontra a poupança mensal que advém do reembolso antecipado? Do mês 12 para o 13 (apesar de terem só a partir do mês 24 por alguma razão) são poupados 4,15€ todos os meses durante o tempo restante (4,15€ * 408 prestações remanescentes = 1.693,20); depois, do mês 24 para o 25 (apesar de, novamente, terem a redução apenas 12 meses a seguir, do 36 para o 37) há nova redução (5,06€ * 396 prestações remanescentes = 2.003,76€). Somando isto tudo, são 50.335,92€ que se poupou. Um valor muito mais lógico desta opção.
Nem vou mencionar que dá para aproveitar essas poupanças mensais de 4€, 5€, etc para se ter mais dinheiro para se ir amortizando ou para investir ou que seja. Com este erro tão crucial na Opção 2, e na Opção 4, por arrasto, nem sequer me digno a pesquisar mais nada e ponho em causa toda a calculadora e a sua forma de cálculo ainda que a opção 1 bata certo com um qualquer simulador como, por exemplo, o do doutor finanças.
E dá para investir noutras coisas sem ser sempre o SP500 vs nada, até enjoa.
Depósitos a prazo e Certificados de aforro, por exemplo, são coisas que até os mais avessos ao risco têm. Os CA então, com os bónus de permanência, devem dar uma média de 2%-2.5% neste série F para os próximos 15 anos.
Espero que enviem email a corrigir a situação para não levar leitores ao engano.
Obrigado,
Pedro
Olá Pedro!
Foram feitas várias correções para aprimorar a matemática por detrás de cada um dos cenários. Agora respondendo a cada uma das observações:
1. Genericamente falando, o cenário 2 será sempre melhor que o 1. No entanto, é possível o contrário acontecer, nomeadamente se o prazo do crédito for curto (e.g menos de 10 anos), e o montante a amortizar for baixo (e.g 200€) e insuficiente para liquidar o crédito na totalidade no momento de cada uma das amortizações.
2. No exemplo que dado, apesar da prestação ser reduzida em 4,15€, é necessário calcular o correspondente a juros desse decréscimo, mas dando uma olhadela na calculadora tudo isso está detalhado.
3. No artigo foi mencionado o S&P500 a título de exemplo, mas para a calculadora o produto é indiferente, no final de contas, só o retorno importa.
No entanto, o S&P500 é um produto simples, e acessível a qualquer pessoa em qualquer banco / corretora.
Obrigado pelo feedback.
Pedro, Pedro...
A calculadora está, novamente, errada. E continuo pasmo com o teu ponto 1, juro que não consigo perceber como é que pura matemática está a passar ao lado. E nem falaste da comissão de amortização antecipada que é o que te podia ajudar num argumento destes, especialmente por, em taxa fixa, se encontrar a 2% vs taxa variável que costuma ser 0,5%. Vamos lá por partes então:
1 - Fizeste um exercicio tão simples como todas as variáveis do exercicio do post mas com 120 prestações ao invés de 420 e 200 euros ao invés de 1000? Se sim, somaste sequer as prestações? Ou seja, 1.909,18*12 + 1.906,92*12 + etc = 227.101,68 no entanto, o que é que têm na calculadora como tendo sido o custo do empréstimo? 228.901,75, por alguma razão. Até pode ser de estarem a somar as amortizações mas estas encontram-se numa linha mais acima, deveriam pôr as amortizações noutro sitio para não se pensar que se tem de somar/subtrair para obter o lucro.
Podemos ver de outra forma, se preferir: 2.26*108 é a poupança mensal da primeira amortização; 2.48*96 é a poupança mensal da segunda amortização; etc é igual aos mesmos 1.999,92.
Outro ponto, onde vão parar os últimos 200 euros na opção 2? Não estão em assets, não estão a abater o crédito, não estão em lado nenhum, sumiram.
Resumindo: a opção 2 será SEMPRE melhor que a 1, não há volta a dar, é matemática. O beneficio está no juro poupado. No final do ano 1 gastas 200 euros para, até ao final do empréstimo, poupar 244.08 que são os 200 que investiste mais os 44 em juros.
2 - Em que é que isso é relevante? Reduzes capital e juro que seria pago, certo, mas o capital que reduzes fica no teu bolso nas prestações futuras e isso não está a ser considerado na calculadora, lamento. Dos 4,15 reduzidos, o ganho face à opção de não amortizar está no juro, certissimo. Mas o capital não desaparece, é menos que se gasta mensalmente e que, no final do empréstimo, terias de parte de qualquer forma.
3 - Certissimo.
Olá novamente.
Os 2% de penalização estão a ser considerados.
1. Os valores dos nossos cálculos estão corretos. O valor amortizado representa um custo, e tem de ser somado, e isso está especificado no artigo.
A poupança obtida na última prestação é desconsiderada, porque o crédito aí está liquidado, e a calculadora apenas considera o periodo do crédito. Mesmo que isso fosse considerado, era indiferente, porque o impacto era igual em todos os cenários.
Esse resumo está errado, e tem a haver com o ponto seguinte.
2. Tem toda a relevância, porque há aqui dois aspetos que estamos a discordar.
Para o seguinte cenário:
Crédito: 5.000€
Periodo: 24 meses
Taxa de juro: 10% (representa ~540€ de custos em juros)
Se amortizamos 1.000€ ao fim do primeiro ano, que nos vai reduzir a prestação em ~85€.
O seu raciocínio:
Poupança: 85€ * 12 = 1020€
O meu raciocínio:
Da redução da prestação de 85€, apenas 8,2€ corresponde a juros, porque, o que reduz na prestação não representa tudo poupança, porque os 1000€ que eu amortizei não os vejo de volta.
Poupança: 8,2€ * 12 = 98,4€
Se eu tivesse um crédito 0% juros, segundo a sua lógica, amortiza, e se reduzir 50€ por mês na prestação, então diz que poupa 50€ por mês, o que é errado.
Agora, neste caso a opção de ficar quieto é melhor, porquê?
Porque amortizando, chego ao fim do empréstimo, e tenho acesso a 0€ no bolso e poupei 98,4€.
E ficando quieto, perco 98,4€, mas tenho acesso a 1000€ no meu bolso.
Agora pergunto, qual deles afinal está correto?
Agradeço o feedback.
Como não vê de volta? Está a brincar? A prestação passa de 230,72 euros mensais no primeiro ano para 144,57 euros mensais no segundo ano. Claro que é 86,12 * 12 = 1.033,44 euros que não gasta durante o segundo ano e que, portanto, poupa. É só somar as prestações e os custos para tal, bolas:
Não amortizando: 230,72 * 24 = 5.537.28
Se poupar 1.000 a cada 12 meses, tem de parte 2.000 no final dos 24 meses
Amortizando 1.000 no final do primeiro ano: 230.72*12 + 144,57*12 + 1.000 = 5.503,48
NO ENTANTO!! Durante o segundo ano, só gasta 144,57 euros por mês, CERTO? Portanto, se consegue poupar 1.000 por cada 12 meses a gastar 230,72 euros por mês, no segundo ano consegue poupar 1.000 + (12*(230,72-144,57)) = 1.000 + 1.033,8 = 2.033,80 euros
A poupança é SEMPRE (!!!!!) nos juros mas NUNCA (!!!!!) se perde o capital que se invest porque se abate a uma dívida que se tem e que se deixa de ter no montante investido. Se, depois disto, não perceber, desisto e fiquem com a calculadora errada
Mais, se a poupança do último ano está desconsiderada como refere no seu post, como é que na opção 1, na calculadora, aparece 2.000 em savings (ou seja, 1.000 no mês 12 e 1.000 no mês 24, tudo certo aqui) mas no cenário 2 não há savings e apenas 1.000 amortizados aos 12 meses? Ou seja, onde estão os 1.000 que aparecem aos 24 meses da opção 1?
E o capital amortizado não está perdido, é considerado como um custo, daí só olharmos para a poupança efetiva.
Mas uma vez digo, segundo esse raciocínio, se o crédito fosse 0% juros, amortizava, e dizia que andava a poupar X€ por mês, quando não poupa nada, a poupança efetiva é 0€.
A calculadora não serve só para ver qual o cenário onde poupa mais, mas sim em qual temos mais capital disponível no fim do empréstimo. Eu amortizando fico sem capital disponível, a calculadora verifica se a redução obtida (porque obviamente que há sempre poupança), é compensatória face à descapitalização que temos.
Se a taxa for 0%, quer amortize quer não amortize, acaba exatamente com o mesmo capital pois a poupança é 0. Mas no segundo ano tem uma prestação bastante inferior.
A calculadora está pura e simplesmente errada, lamento.
Posso fazer um exemplo com rebuçados, se preferir, para perceber.
Olá Pedro, obrigado pelo feedback. Vamos analisar e corrigir a situação juntamente com o Pedro Torres e comunicar assim que estiver resolvida.
Tudo corrigido!
Já para não falar que, e talvez isto seja dirigido ao Pedro Torres pela conclusão que tira, dos 109 mil euros que se tem investidos no ETF, quando os for levantar, vai pagar sensivelmente metade em impostos num pior cenário ou 28% no melhor dos cenários, ao passo que nas opções que não tenham investimentos o dinheiro é líquido deles.
Correto, de momento para o cálculo do património está a ser aplicado 28% sobre o lucro obtido através do investimento.
Excelente artigo! 🙏
O grande problema dos bancos em Portugal é o facto de "impor" aos clientes taxas variáveis indexadas à Euribor(os melhores amigos do Banco Central Europeu em busca de algum perdão). Foi o problema nos final da primeira década de 2000 e sera o problema da terceira década. A questão que se coloca é: quem será o próximo BES? As politicas de incentivo à construção não existem e se existem desconheço, desculpem a ignorância. Em 2019 fiz um crédito habitação para a construção de uma casa, em França, com uma taxa fixa de 1.29%, taxa fixa e não spread,como era a minha primeira construção/habitação própria e segundo os meu rendimentos e agregado familiar tive direito a um empréstimo de cerca de 41k a custo 0%(ou seja 175k a 1.29% e 41k a 0%) tudo isto durante 26 anos, 21 anos a 1.29% e cerca de 5 a 0%. Ora expliquem-me qual é o problema dos bancos portugueses, sabendo que o banco central europeu paga 4% de juro por todo o capital depositado. Em resumo, tenho consciência que é um grande negócio e não tenho nenhuma intenção de antecipar o pagamento do crédito, pois todo o capital que poderei aplicar o Estado( Francês) paga-me 3% (Livret A e LDDS) sem contar com as ETFs que pagam muito mais.
Ola,
Obrigada por terem criado este conteudo que aborda uma questao muito interessante. Raramente quantificamos os trade-offs e custos de oportunidade, apesar falarmos muito sobre eles, as vezes sem nocao.
Algumas questoes/feedback:
- Parecem-me estar em falta todos os outros custos com o emprestimo habitacao (comissoes de manutencao do banco e seguro de vida). Em vez de spread+euribor, deveria ser considerada uma especie de TAEG. Sei que muitas pessoas nao a conseguiram calcular, mas estes custos obrigatorios por lei facilmente acrescentam +2pp ao spread+euribor. Exemplo, no meu caso tenho taxa fixa de 1.95%, mas sei que apos incluir os custos de Seguros, a taxa real ultrapassa os 4%
- custos com taxas de amortizacao antecipada nao me parecem contemplados (mais relevante para taxa fixa)
Seria interessante adicionarem duas caixas de input para funcionarem como plug manual opcional para estes dois pontos acima.
Obrigada,
Rita
Olá Rita,
Agradeço e concordo com o feedback.
Inicialmente até tinhamos a "TAEG" em vez de "Taxa de Juro + Euribor", mas acabamos por alterar, tendo em conta a complexidade associada ao calculo da poupança obtida com as amortizações.
Aqui tentamos agregar muitos cenários, e por isso, tentamos diminuir o número de variáveis que podiam dar azo a dúvidas e erros.
Teremos em conta no futuro as questões abordadas, aliás, isto foi uma experiência, que certamente ao ser repetida acredito que irá ser desenvolvida uma solução que irá de encontro aos pontos que foram mencionados.
Obrigado!
E os juros da casa nunca vão ser constantes a 5%, isso provoca é um valor de "pico". O que faz com que o abater apenas o crédito da casa ainda se torne menos rentável. E faz com que o exemplo de 100% de nvestimento dê um resultado mais positivo, uma vez que a despesa com o crédito será consideravelmente menor.
Bom dia Caro Pedro Torres,
Acho que nunca vi tamanha discussão numa publicação do Amador Financeiro, o que é de louvar, ainda que o tom do Pedro seja demasiado agressivo.
No entanto, após ler os comentários de ambos e ter testado a calculadora, tenho de, infelizmente, concordar com o Pedro. Ela tem algumas imprecisões. Tem, de facto, de assumir pressupostos, e o pressuposto para a opção 2 terá de ser que a redução da prestação fruto da amortização antecipada tem de ser somada para ser comparável. Não consegue controlar o que se faz com o aumento mensal do orçamento familiar fruto da amortização mas é, de facto, um beneficio e consequência directa da amortização pelo que é um valor que se tem de ser em consideração quer o utilize para juntar ao mealheiro, investir, comprar um carro, juntar para entrada para mais uma propriedade, etc
Ou seja, poderia ter uma linha com: "Aumento do orçamento familiar fruto amortização, que reduz a prestação, assumindo que não os gasta".
No seu exemplo do crédito a 24 meses de 5 mil euros a 10% também não faz sentido que num dos cenários acabe com 2 mil euros de poupança e no outro acabe com 0 mesmo só tendo amortizado mil euros uma vez.
Ajustando, por exemplo, o prazo de 24 meses para 420 meses, a opção 1 continua a ser benéfica face à opção 2 mesmo acabando com o crédito ao final de 73 meses. E aqui vê-se logo outra imprecisão pelo facto de não acabar no mês 60.
A calculadora está algo imprecisa, gostaria de ver as suas fórmulas por trás dela para poder ajudá-lo a resolver.
Grato,
Alfredo
O facto de não acabar no mês 60 deve-se ao facto de haver a comissão de 2%, ou seja, sendo isto crédito à habitação está correcto.
A imprecisão da opção 1 face à 2 se houver um crédito de 5 mil euros para 420 meses com 1000 euros de amortização anual permanece. Seriam gastos 5 mil e 600 euros na opção 2 ao passo que na opção 1 seriam 18 mil euros mas a opção 1 continua benéfica face à 2.
Olá!
No exemplo dos 5.000€, a 10% durante 2 anos, no cenário 1 acaba com apenas 1.000€, porque da mesma forma que não amortizamos na última prestação, para ser justo, não consideramos que haja poupança.
Concordo, e inicialmente a nossa abordagem até foi essa de alargar todos os cenários para o mesmo periodo, ou seja, caso antecipe o termo do empréstimo em 5 anos, então assumia que esses 5 anos o valor que estava destinado à amortização, era colocava de lado, para facilitar a comparação mas concluímos que faria mais sentido abranger apenas o periodo do empréstimo.
Concordo com este último parágrafo! Irei mandar os cálculos por mensagem, mas pela minha interpretação, a diferença estará precisamente nesta questão do cenário 1 ter a longevidade de 420 meses, e do cenário 2 outro ter de apenas 73 meses.
Agradeço o feedback.