🥕A diferença entre taxa variável, fixa e mista no Crédito Habitação.

Qual é o tipo de taxa de juros mais usada, em Portugal e na Europa? Qual a que devo escolher? A resposta é depende! Vamos explorar esta importante decisão que afeta cerca de 78% dos Portugueses.

Olha o artigo a sair! Bem-vindos a mais um artigo d’O Amador Financeiro! 🥕

Este segue a linha sobre crédito habitação que temos escrito recentemente e foca-se num dos temas onde há muitas opiniões fortes e não necessariamente as melhores decisões: A decisão sobre o tipo de taxa de juro: variável, fixa ou mista.

Bora lá atacar este bicho-papão, formar uma opinião forte e decidir melhor. 🏃🏻‍♂️💨

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Antes do artigo…

Um snack de agradecimento ao Doutor Finanças.

Pensar em obter um crédito habitação, escolher a taxa de juro, pedir e receber propostas de bancos, pode trazer imensas dores de cabeça se o tentares fazer sozinho/a.

O Doutor Finanças, apoiante d’O Amador Financeiro, tem toda uma equipa de Especialistas que simplificam isto tudo e apresentam as melhores propostas com as melhores taxas de juro para novos créditos habitação, ou para renegociares/gerires créditos existentes.

Contar com o apoio de especialistas em crédito habitação como o Doutor Finanças é o equivalente a ter um assistente pessoal a tratar de tudo por ti. O acompanhamento é muito próximo e personalizado e não tens que lidar com múltiplos bancos para descobrires os que têm as melhores ofertas.

E sim, também te ajudam a perceber quando é a melhor altura para repensares no tipo de taxa de juro que tens. Continuar com variável? Segurar uma taxa fixa simpática? Optar por mista?

Sim, este artigo é patrocinado pelo Doutor Finanças (daí esta secção) mas recomendaríamos na mesma os seus serviços se não fosse. Já experimentámos e recomendamos.

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Sabias que praticamente 78% Portugueses vivem em casa própria (69% é a média da UE)¹ e que cerca 50% dos que têm casa própria² pedem crédito à habitação?

Depois, sabemos também que há cerca de 1 ano³, cerca de 73% dos créditos à habitação activos em Portugal foram feitos com taxa variável. Esta taxa é uma autêntica moda!

Mas não há bela sem senão. Olha, estas histórias contadas pelo Jornal Eco⁴ em Julho de 2023:

1. “Maria comprou casa em Lisboa em 2017. (…) A prestação inicial de 300 euros custa agora (Julho 2023) mais de 500” - A prestação mensal da Maria aumentou 67% ao longo do tempo.

2.a. “Joana comprou casa em 2021 quando os preços em Lisboa eram já altos. Pediu 300 mil euros de crédito. (…) Houve apenas um banco que lhe falou de taxa fixa, e a diferença seria pagar 900 euros de prestação com taxa variável ou mais de 1.300 euros com taxa fixa.” - A Joana escolheu o empréstimo para casa própria com taxa de juros variável por ser mais barata.

2.b. “Com o aumento das taxas de juro, a prestação aumentou tanto que em Março teve de negociar uma carência de capital, pagando agora cerca de 500 euros só em juros. Mas já sabe que, na próxima revisão, só em juros pagará 1.250 euros.” - Em Julho ‘23, a Joana estava a pagar mais do que o que esperava pagar com a taxa fixa e com a atualização da taxa de juros prevista na data do artigo a Joana partilha que espera pagar mais de 2000 euros - que depois do período de carência seria impossível de gerir e tal cenário que iria forçá-la a vender a casa.

A verdade é que “não existem almoços grátis” - já me tinha ensinado o meu antigo professor João César das Neves, na faculdade na cadeira de “Introdução à Economia”. Por isso, temos que conhecer bem todas as opções.

Cada tipo de taxas de juros no crédito à habitação tem prós e contras e para tomar a melhor decisão, temos que tê-los em consideração de forma objetiva e também compreender objetivo do crédito em comparação com a nossa realidade financeira pessoal.

Bora lá desvendar este mistério!

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Comecemos pelo ponto de partida, para ficarmos todos na página - Porquê o crédito à habitação e como funciona?

Com casas próprias, fazemos delas nossas e o que quisermos. No arrendamento, além de termos que aceitar regras dos senhorios, estamos permanentemente exposto à inflação no mercado imobiliário e decisões (im)previsíveis dos senhorios que levam ao aumento das rendas mensais.

Há pessoas que querem casas para si para viver e ficar a longo-prazo com a sua família. Outros querem fazer negócio: Compra e venda de casas; Tornam-se senhorios e criam uma nova fonte de rendimento.

Uma coisa é certa, comprar uma casa é caro e poucos são os que têm dinheiro para comprar uma casa só com capital próprio. Assim nasceu, o crédito à habitação.

Como funciona?

1. Quando não temos imediatamente disponível o valor necessário para comprar uma casa por inteiro que queremos comprar hoje, adiantamos o valor em falta pedindo-o emprestado - tipicamente a bancos, mas também poderíamos pedir a amigos ou familiares, ou outros;

2. Este empréstimo corresponde a um valor que acreditamos que vamos receber no futuro para podermos comprar hoje a casa em vez de esperarmos anos para acumular as mesmas poupanças;

3. O valor que pagamos - tipicamente em prestações mensais - é correspondente ao valor viável a curto, médio e longo prazo para pagarmos de forma consistente e fiável a quem nos emprestou à medida que vamos recebendo rendimentos e gerindo os nossos gastos restantes.

Pelo menos até 2021, os Portugueses com crédito à habitação adiantavam-se a comprar uma casa em cerca de 33 anos (período médio dos empréstimos). (2)

Os empréstimos permitem comprar uma casa mais cedo. É por isto que pagamos taxas de juros aos bancos que estão incluidas nas prestações mensais - que é onde os bancos ganham rendimento.

Como são os pagamento dos empréstimos? Sempre compostos de da mesma forma, com mix entre juros e capital:

1. No início as prestações mensais pagas incluem praticamente só juro pago e algum capital que abate o valor emprestado e;

2. No fim dos empréstimos praticamente só se abate capital emprestado e quase todos os juros estão pagos.

Tipos de taxas de juro para crédito à habitação

Taxa de juro variável

Como funciona?

Para explicar a taxa de juro variável:

1. Temos explicar que os próprios bancos pedem dinheiro emprestado aos bancos centrais (na Europa, o Banco Central Europeu) e por isso, há uma taxa variável publicada todos os dias (chamada Euribor) que é o custo dos Bancos Europeus têm que pagar para pedirem dinheiro emprestado ao Central. Essa “Taxa Euribor” é pública e é um custo que em empréstimos de taxas de juros variáveis os bancos passam diretamente para a pessoa que pede o empréstimo;

2. Depois, como os bancos querem fazer dinheiro, estes adicionam uma margem de negócio - conhecida como o spread - que varia em função do risco que o banco percepciona em quem pede o empréstimo.

3. Taxa de Juro Variável = Euribor + Spread

Este modelo de negócio que em Portugal é muito usado - 73% dos créditos à habitação - é favorável aos bancos, porque ao longo do tempo têm sempre garantida a sua margem de negócio (o Spread) de forma previsível, porque neste modelo és tu que ficas com o risco das mudanças da taxa de juro Euribor ao longo do tempo, não os bancos.

Aqui os bancos analisam a tua saúde financeira, i.e. a tua capacidade de ser consistente a pagar as prestações do empréstimos e de lidar com grandes subidas na taxa Euribor.

Disclaimer: O crédito à habitação têm várias taxas e taxinhas… e já fizemos o trabalho de tornar o mais claro possível - através deste artigo. Este artigo foca-se apenas nesta grande decisão que é a escolha do melhor tipo de taxas de Juros.
Voltando ao artigo 👇

Quem é que beneficia do juro variável?

Este é a taxa de juro usada pela maioria dos portugueses, mas não é para todos e é sim adequada a situações específicas:

1. Pessoas com Tolerância ao Risco: Quem tem maior tolerância a oscilações nas prestações mensais e não se importa com a incerteza de uma taxa variável, pode preferir esta opção. A taxa variável tende a ser mais baixa que a fixa inicialmente. Tipicamente pessoas com capacidade de absorver subidas muito grandes da taxa de juros, mesmo no início do contrato que é quando se paga mais juros;

2. Pessoas com Horizontes de Curto/Médio Prazo: Para quem pretende ter o crédito por um período mais curto (até 10 anos), a taxa variável pode ser mais interessante, pois permite aproveitar as fases de taxas mais baixas - sabendo que podem também haver períodos como 1970-80 ou nos inícios dos anos 1990 em que a taxa de juros estavam bem acima dos 10%;

3. Pessoas com expectativa de subida de rendimentos: Quem espera que os seus rendimentos aumentem de forma significativa no futuro, a taxa variável pode ser uma boa opção, pois a subida das prestaões será compensada por esse crescimento de rendimento.

Em detalhe, como é calculada uma taxa de juro variável pelos bancos?

Se preferires ver este detalhe depois, salta esta secção sem vergonha. 😊

Taxa Euribor

A Euribor (Euro Interbank Offered Rate) é a taxa de juro de referência para a maioria dos contratos de crédito à habitação em Portugal. É calculada diariamente com base na média das taxas de juro praticadas entre os principais bancos da zona euro nos empréstimos que fazem entre si.

• A Euribor acompanha, normalmente, a evolução das taxas de juro definidas pelo Banco Central Europeu (BCE). Quando o BCE sobe as suas taxas de referência, a Euribor tende a subir também, o que se reflete num aumento das prestações dos créditos à habitação com taxa variável.

• As taxas Euribor são publicadas para diferentes prazos, atualmente 5 maturidades: 1 semana, 1 mês, 3 meses, 6 meses e 12 meses. A escolhe entre cada uma delas (em crédito 6 ou 12 meses são a escolha mais normal) é feita no momento de activação do empréstimo. Todos os dias são anunciadas taxas Euribor atualizadas (AQUI).

Exemplo de aplicação da Euribor 12 meses: Quando eu escolho um crédito com esta taxa, esta taxa atualiza a cada 12 meses, depois do início do período do empréstimo.

Spread

O spread é a margem de lucro que o banco adiciona à taxa de referência (Euribor) para determinar a taxa de juro final a aplicar no empréstimo. Este valor é definido livremente pelo banco com base em fatores como:

• Risco de crédito do cliente

• Rácio empréstimo/valor do imóvel

• Custo de financiamento do banco

• Concorrência no mercado

Exemplo: Imagina que queres comprar uma casa, se o banco vir em ti um risco médio poderia cobrar-te normalmente entre 1.5% e 2% de Spread.⁵

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Taxa de juro fixa

Como funciona?

A taxa de juro fixa é exactamente o que o nome indica, é uma taxa sem variações e permite que a prestação mensal que tu pagas seja sempre a mesma durante todo o período do contrato de crédito à habitação.

A taxa de juro fixa é definida pelo banco a que pedes um empréstimo e não muda, mesmo que as taxas de juros Euribor subam ou desçam.

A grande vantagem é que tu sabes exatamente quanto vai pagar todos os meses ao longo de todo o contrato.

Quem é que beneficia do fixo?

Por outro lado, a taxa fixa pode ser mais indicada para:

• Pessoas mais aversas ao risco e que preferem estabilidade nas prestações;

• Quem tem horizontes de longo prazo (acima de 10 anos) no crédito habitação;

• Quem não tem expectativa de aumentos significativos de rendimento no futuro.

A taxa fixa funciona melhor para pessoas com rendimentos estáveis e com baixa tolerância a variações das prestações - tipicamente podemos associar à situação de quem quer comprar para viver a longo-prazo.

É verdade que a taxa de juro fixa não é a moda em Portugal, mas esta pode não ser a melhor referência quando falamos de um país na cauda da Europa a nível de literacia financeira - como reforçamos no nosso manifesto.

Por outro lado, a escolha desta taxa é uma opção muito popular em alguns dos países mais literados financeiramente como os Estados Unidos, ou na Europa, Dinamarca, Bélgica, Suécia, Alemanha e Reino Unido. Podemos ainda visitar os nossos vizinhos de Espanha que como nós têm uma grande cultura de comprar para viver a longo-prazo e que recentemente começaram a ter muito mais procura de crédito à habitação com taxa de juro fixa, depois de ser dada maior visibilidade dos seus benefícios por parte do Banco de Espanha.⁶

O desafio da Taxa Fixa

É que… a taxa fixa costuma ser mais alta que a taxa variável no início, porque neste caso são os bancos a ter que absorver a variação da taxa Euribor ao longo do tempo e por isso, além do spread normal têm que considerar a hipótese de a taxa Euribor poder subir demais.

Os bancos atualmente - desde que houve um crescimento descontrolado da inflação - têm tanta dificuldade em arriscar prever o futuro da evolução das Taxas Euribor que as propostas de taxas de juro fixas tendem a ser demasiado caras - vs. juro variável que é mais segura para os bancos - ou até a ser rejeitadas a quem pede o empréstimo. Este é um negócio muito difícil de acontecer atualmente - e enquanto houver menor previsibilidade da taxa Euribor (na Europa, ou equivalentes no mundo).

A caso da Joana, no início do artigo, é um ótimo exemplo, a diferença das prestações mensais entre taxa variável e taxa fixa era de 900€ para 1300€ mensais (+44%!!).

Para resolver parte deste problema de imprevisibilidade da taxa Euribor e criar uma possibilidade intermédia nasceu a “Taxa Mista”!

Taxa de Juro Mista

Esta taxa nasce para resolver o problema de quem quer ter o máximo de prestações de um empréstimo com juro fixo e ainda assim ceder ao interesse dos bancos nas taxa de juros variável para os momentos de maior imprevisibilidade, no longo-prazo.

A taxa de juro mista é uma mistura entre a juro fixo e variável. Esta mistura é ordenada e distribuída no tempo de forma desequilibrada:

1. Começa com taxa de Juro Fixo temporário;

   1. Os bancos Portugueses atualmente propõem a parte de juro fixo entre 2 e 5 anos - em bancos internacionais pode ir até 10 anos;

2. Depois, começa a parte do empréstimos com taxa variável até ao final do crédito à habitação.

A ordem de juro fixo ser em primeiro lugar, e variável em segundo tal como a diferença nos períodos de tempo não são ao acaso.

1. A ordem permite às pessoas que querem estabilidade terem acesso à estabilidade que o juro fixo dá na altura em que tem mais impacto, que é quando os bancos têm mais facilidade em fixar juros de forma mais competitiva e é quando as pessoas mais pagam juros;

2. A distribuição de cada tipo de taxa é desequilibrada - menos tempo de juro fixa e mais tempo de juro variável. Isto acontece por uma questão de viabilidade económica porque os bancos não têm confiança em emprestar com taxa fixa a mais de 5 anos (à data do artigo) e depois não estão dispostos a ficar com o risco de variação da taxa variável.

Esta taxa é uma boa alternativa, para o caso de as propostas de Taxa de juro fixa serem inviáveis e haver urgência - ou muito interesse 😊 - em comprar a casa.

A Joana provavelmente não considerou esta hipótese e pode ter perdido uma oportunidade que fosse um melhor ponto de equilíbrio com o seu banco.

Assim, a taxa mista poderia permitir-lhe evoluir da 1ª prestação com juro variável de 900€, por exemplo, para 1050€ fixos nos primeiros 3 anos, em vez de ter que pagar logo 1300€ com taxa fixa…

…e ter tempo suficiente para evoluir o seu rendimento familiar e poder aguentar melhor as variações da taxa Euribor na fase com taxa variável.

Nota para os mais savvy de negócio: Há aqui uma oportunidade que é a de teres uma taxa fixa para viver durante alguns anos nessa casa e depois já tens a variabilidade da taxa de juros que te dá melhores condições para depois arrendares.

Conclusão - Decisão: Taxa variável, fixa, ou mista?

Começo por relembrar o facto de 73% dos Portugueses que fazem créditos à habitação fazem-no com taxa variável. Este dado não quer dizer que esta seja a melhor opção, até porque há vários países que até têm literacia financeira superior em que o peso desta decisão acaba até por ser oposta, como por exemplo o caso dos Estados Unidos em que apenas 8% da população que faz crédito à habitação fá-lo com taxa de juro variável⁷.

Esta decisão é tua e específica a ti, à tua situação e em função dos teus critérios de decisão - estas estatísticas não devem ser a tua referência.

Assim, com este artigo aprendemos duas coisas simples e importantes:

1. O risco pode estar no teu lado:

   1. Se quiseres risco associado à oportunidade de negócio associada a esse risco - por exemplo, imagina que estás num período em que acreditas que a Euribor esteja particularmente baixa e que não vai subir muito no período mais relevante do empréstimo?

      1. Neste caso, a taxa de juro variável é a tua taxa.

2. O risco fica do lado do banco:

   1. Ideal para quem quer uma casa que as prestações mensais estáveis e deixar de ter a pressão da inflação que já afeta o arrendamento, tal como pensar menos em ter o melhor negócio de todos (que tira muito tempo e tem risco associado) porque os bancos têm que absorver o risco que tu não absorves?

      1. Aqui a tua melhor escolhe seria a taxa fixa.

Também há o caso em que o risco pode ser dividido - a hipótese de usar a taxa de juro mista. Esta hipótese é encontrada normalmente quando pessoas que querem juro fixo não encontram a melhor proposta nos bancos, mas também pode ser uma alternativa para quem primeiro quer viver numa casa e depois de uns anos fazer negócio (ou estar melhor preparado para absover risco).

Por último, não te esqueças que sempre que tiveres uma casa podes vendê-la quando quiseres e portanto nunca estás preso(a) a esta decisão.

Agora que já sabes qual a tua situação e qual a tua taxa de juro, está na hora de escolheres o teu crédito à habitação. Boa sorte!

Espero que tenhas gostado do artigo! Partilha se achares que alguém deveria ver isto antes de comprar uma casa.

Trabalho de casa

Pensa na seguinte árvore de decisão

A casa é para eu viver lá?

1. Sim!

   1. Se queres comprar uma casa para viver a longo prazo e não queres mudança de custos, queres um porto-seguro:

      1. Escolhe Taxa fixa

         1. Se não encontrares a taxa fixa interessante

            1. Espera por uma altura melhor para comprar;

            2. Ou se quiseres muito avançar tenta uma taxa mista,

   2. É uma casa de passagem:

      1. A taxa de juros está excepcionalmente baixa e estás confiante que se pode pagar um juro mais baixo em geral;

         1. Taxa de juro variável;

      2. Caso contrário

         1. Escolhe Taxa fixa

            1. Se não encontrares a taxa fixa interessante

               1. Espera por uma altura melhor para comprar;

               2. Ou se quiseres muito avançar tenta uma taxa mista.

   3. É uma casa para viver primeiro e depois para arrendar

      1. A Taxa de juro mista é a opção mais estável

         1. para quando estejas a viver na casa com estabilidade e depois ficas com a taxa variável

      2. A taxa de juro variável é também uma boa opção

         1. Se tiveres muita confiança de que a taxa variável está muito baixa e tens uma boa margem para absorver alguma da imprevisibilidade;

2. Não! É para arrendamento - duas ideias bónus!

   1. Não tenhas medo da taxa variável, que podes sempre adaptar a tua estratégia de arrendamento, ou até vender a casa depois.

   2. Podes optar por uma taxa fixa se quiseres lidar apenas com a variabilidade de rendimento, é mais estável, mas a longo-prazo captas menos margem de negócio

1. https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2023/12/04/60550-maioria-das-familias-na-ue-vive-em-casa-propria-em-portugal-ha-mais

2. https://www.caixabankresearch.com/en/sector-analysis/real-estate/housing-credit-portugal-pandemic-regulation-and-rate-hikes

3. https://eco.sapo.pt/2023/07/22/portugal-entre-os-paises-europeus-com-mais-credito-a-habitacao-a-taxa-variavel/

4. https://eco.sapo.pt/2023/07/22/portugal-entre-os-paises-europeus-com-mais-credito-a-habitacao-a-taxa-variavel/

5. https://www.bankrate.com/mortgages/high-rate-spreads/

6. https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/15214842.2020.1757357

7. https://www.stlouisfed.org/on-the-economy/2024/feb/which-households-prefer-arms-fixed-rate-mortgages